4억 원 초과 주택 구입 시 자금출처 조사 받을 수도 있다

4억 원 초과 주택 구입 시 자금출처 조사 받을 수도 있다

 

생각하지도 못한 세금 폭탄을 조심하라

 

"취득세와 등록세 등 구입 비용을 아는 것보다 더 중요한 게 있습니다.

누구나 자금출처 조사 대상자가 될 수 있다는 사실입니다.

제가 아는 분은 40대 세대주인데 10억 원짜리 아파트를 구입했다가 자금출처 조사 대상자가 되어 자금출처를 입증하지 못해 상당한 세금 폭탄을 맞은 적이 있습니다.

미리 준비했다면 별 문제 없이 넘어갈 수 있었는데 안이하게 대처한 결과이지요.

요즘은 국세청 전산화작업이 너무 잘 돼 있어서 '설마, 나한테까지 조사가 나오겠어?" 하는 안일한 마음가짐으로는 큰 코 다칠 수가 있습니다."

 

"그럼 얼마까지 구입하면 자금출처가 안 나오는 건가요?"

 

"주택 구입 시 세대주인 경우 30세 이상은 2억 원, 40세 이상은 4억 원까지이고, 세대주가 아닌 경우 30세 이상은 1억 원, 40세 이상은 2억 원까지, 30세 미만은 5,000만 원까지는 증여추정이 배제됩니다.

이 금액은 1회에 한해 인정되는 금액이 아니라 취득일 전 10년 이내의 취득자금 또는 채무상환금액의 합계액이라는 점에 유의해야 합니다.

가령 세대주인 40대 가장이 5년 전에 3억 원짜리 주택을 구입했을 때는 자금출처 조사 대상이 아니었지만 5년 후 3억 원짜리 주택을 추가로 구입하면 4억 원을 초과하게 되므로 자금출처 대상이 될 수도 있다는 겁니다."

 

"생각보다 증여추정 배제 금액이 그리 많지 않군요."

 

"그렇습니다.

그렇기 때문에 자금계획을 잘 세워서 부동산을 취득해야 나중에 세금 문제로 낭패 당하는 일을 방지할 수 있는 겁니다.

물론 부동산을 취득했다고 해서 무조건 자금출처 조사를 하지는 않습니다.

규모가 크거나 거래빈도 수가 많을 때, 소득이 없는 자가 취득했을 때는 증여 개연성이 높으므로 자금출처 조사를 받을 확률이 높아진다는 거죠.

또한 취득자금이 커질수록 확률 또한 높아집니다."

 

 

증여추정 배제 기준(국세청 훈령)

구분		취득재산		채무상환
		주택	기타재산 (상가 등)
세대주인 경우	30세 이상	2억원	5,000만원	5,000만원
	40세 이상	4억원	1억원	5,000만원
세대주가 아닌경우	30세 이상	1억원	5,000만원	5,000만원
	40세 이상	2억원	1억원	5,000만원
30세미만		5,000만원	3,000만원	3,000만원

 

자금출처 조사에 대비해 미리 자금계획을 세우는 것이 필수

 

"그럼 자금출처 조사가 나올 것을 대비하려면 어떻게 해야 하죠?"

 

"자금출처 조사 시 입증이 허용되는 소득은 근로소득을 비롯 이자ㆍ배당소득, 상속ㆍ수증소득, 채무부담, 재산처분 등입니다.

그러니까 그 동안 번 돈만 갖고 입증이 안되면 전세금이나 대출을 받아 모자라는 돈을 충당하면 자금출처를 입증할 수도 있는 겁니다.

 

"아, 그런 방법도 있군요."

 

"기간은 제한이 없고요, 대신 금액을 입증 받으려면 증빙서류를 갖춰야 하므로 미리 미리 영수증이나 계약서 등을 잘 챙겨놓으셔야 합니다."

 

"전체 금액을 다 소명해야 합니까?"

 

"그렇지는 않습니다.

약간의 유통성을 부여하는데, 취득한 재산의 가액이 10억 원 미만이면 취득가액의 80%를 소명하면 되지만, 10억 원이 넘으면 전체 취득가액에서 2억 원을 뺀 나머지 금액을 모두 소명해야 증여추정에서 배제됩니다.

예를 들어 9억 원짜리 주택 구입 시는 소명금액이 7억2,000만 원이지만, 12억 원짜리 주택은 소명금액이 10억 원에 미달하면 증여추정을 받게 됩니다."

 

"그럼 말이죠.

12억 원짜리 주택을 구입한 사람이 자금출처 조사를 받아서 9억8,000만 원까지만 입증금액으로 인정된다면 증여세를 얼마를 물어야 합니까?"

 

"2,000만 원을 덜 입증해 증여로 추정이 됐다고 해도 증여금액은 2억2,000만 원이 됩니다.

배우자 간 증여는 6억 원까지, 직계존비속 간에는 3,000만 원까지, 기타는 500만 원까지만 증여세가 면제됩니다.

따라서 면제 금액을 제외한 금액이 과세표준이 되어 1억 원 이하는 10%, 1억 원 초과∼5억 원 이하는 20%(누진공제액 1,000만 원), 5억 원 초과∼10억 원 이하는 30%(6,000만 원), 10억 원 초과∼30억 원 이하는 40%(1억6,000만 원), 30억 원 초과는 50%(4억6,000만 원)의 세율이 적용되지요.

아마도 상속세와 증여세 세율은 MB정부 기간 중 인하될 공산이 큽니다."

 

"신고하나 나중에 걸려 세금 내나 똑같으면 미리 증여라고 자수할 필요가 있을까요? 재수 좋으면 안 걸릴 수도 있잖아요."

 

"아니죠.

증여세를 3개월 안에 자진 신고 납부하면 10%를 공제해주는데, 만일 나중에 적발되어 증여세를 물게 되면 10-40%의 가산세가 붙게 되므로 최고 50%까지 세금을 더 물게 되므로 타격이 큽니다.

자금출처 조사에 의해 증여로 확정됐다고 해도 증여 취득일은 그 재산을 취득한 날이 되기 때문입니다."

 

"아, 그렇군요.

쉽게 생각했다간 큰일 나겠군요."

 

자금출처 조사 입증금액 및 증빙서류

자금출처유형	입증금액	증빙서류
근로소득	총급여액-원천징수액	원친징수영수증
이자ㆍ배당소득	총지급받은금액-원천징수액	원천징수영수증, 통장사본
상속ㆍ수증소득	신고가액	상속ㆍ증여세 신고서
채무부담	대출금, 전세보증금	채무부담확인서, 전세계약서
재산처분	매매가격 등	매매계약서, 대금지급증빙 등

 

2011.01.06 11:48